La tokenisation de l’immobilier est une tendance émergente représentant la convergence de l’immobilier et de la technologie Blockchain. La tokenisation aide les propriétaires d’actifs ou de fonds à lever des capitaux plus efficacement et donne aux investisseurs un accès sans précédent aux investissements immobiliers privés, à la transparence et à la liquidité.
Dans cet article, nous expliquerons ce que signifie la tokenisation, comment les propriétaires et les investisseurs peuvent en bénéficier, et comment fonctionne le processus de tokenisation.
QUE SIGNIFIE «TOKENISER» UN ACTIF IMMOBILIER?
La tokenisation est un terme relativement nouveau utilisé pour décrire une collecte de fonds en crypto-monnaie dans laquelle les investisseurs échangent une monnaie fiduciaire ou une crypto-monnaie contre des «jetons».
En un mot, la tokenisation est un moyen de titriser des actifs réels.
Titriser un actif signifie le diviser en actions que vous pouvez vendre aux investisseurs. De la même manière, «tokeniser» un actif revient à le diviser en actions, ou «tokens», qui représentent une part prédéfinie de l’actif sous-jacent. Ils sont donc souvent appelés «jetons de sécurité».
Ces jetons sont sécurisés grâce à l’immuabilité de la technologie Blockchain s’échangent via des plateformes cryptographiques ou des systèmes de négociation alternatifs (ATS).
CRÉER UN NOUVEAU JETON IMMOBILIER
Lorsqu’un propriétaire d’actif décide de tokeniser une propriété, un jeton immobilier standard Ethereum (ERC20) (également appelé jeton de sécurité) est créé pour représenter les parts de la propriété. La valeur totale de tous les jetons sera équivalente à la valeur totale de l’actif titrisé. Regardons un exemple simple.
Supposons que vous souhaitiez tokeniser une propriété de 100 000 pieds carrés d’une valeur de 30 millions de dollars. Un moyen simple de diviser la propriété en actions consiste à offrir une part pour chaque pied carré. Vous diviseriez donc la propriété en 100 000 actions, chacune représentant un pied carré de la propriété et évaluée à 300 $.
Alternativement, vous pouvez diviser la propriété en pouces carrés, auquel cas chaque jeton vaudrait 2,08 $. Vous pouvez choisir cette option pour rendre votre projet accessible à un plus large éventail d’investisseurs. Bien sûr, vous pouvez également choisir de limiter l’offre d’actions à un certain pourcentage de l’actif – disons 20%, pour conserver la participation majoritaire tout en levant des fonds pour une nouvelle aile ou des rénovations, par exemple.
La prochaine étape consiste à vendre les jetons aux investisseurs.
LE PROCESSUS D’OFFRE DE JETONS DE SÉCURITÉ (STO)
La vente initiale d’un jeton de sécurité est généralement appelée offre de jeton de sécurité (STO). On l’appelle aussi parfois une offre de sécurité tokenisée (TSO) ou une offre d’actifs tokenisés (TAO).
Mais quel que soit le terme que vous utilisez, le résultat est le même.
Remarque: une STO n’est pas la même chose qu’une offre initiale de pièces (ICO).
Les ICO offrent un jeton aux investisseurs, mais ce jeton ne représente pas nécessairement la propriété de l’actif ou de la société sous-jacente. Dans de nombreux cas, les jetons vendus sont appelés «jetons utilitaires» car ils n’ont de valeur que sur la plateforme de l’entreprise. Les acheteurs «investissent» donc pour soutenir le projet et avec l’espoir qu’au fur et à mesure de la croissance de la plateforme, la valeur des jetons augmentera.
Les STO sont distincts des ICO car les jetons vendus (jetons de sécurité) représentent la propriété d’un actif réel. Les investisseurs STO connaissent la valeur réelle de l’actif sous-jacent qu’ils achètent et bénéficient de toute appréciation future du prix de l’actif.
LISTE DES JETONS SUR UN ÉCHANGE
Une fois que les jetons sont créés et vendus aux investisseurs, ils doivent être cotés sur une bourse afin que les investisseurs puissent échanger leurs jetons. Il n’y a pas beaucoup d’options de liste, mais la liste ne cesse de s’allonger.
Bon nombre des échanges de crypto-monnaie les plus populaires tentent d’obtenir l’approbation réglementaire pour répertorier les jetons de sécurité. Une autre option consiste à s’associer à un système de négociation alternatif (ATS): il s’agit d’institutions enregistrées à la FINRA qui s’associent parfois à des propriétaires d’actifs de sécurité tokenisés pour répertorier les jetons de sécurité et fournir à leurs investisseurs un accès à un marché secondaire liquide. Notre partenaire ATS est Templum Markets.
Gardez à l’esprit qu’un seul jeton peut être répertorié sur plusieurs échanges.
COMMENT LES INVESTISSEURS ET LES PROPRIÉTAIRES BÉNÉFICIENT DE LA TOKENISATION
La tokenisation supprime les intermédiaires, ce qui permet aux investisseurs d’acheter / vendre des biens immobiliers plus facilement et à moindre coût et aux propriétaires / promoteurs de lever des capitaux. Les investisseurs peuvent échanger des jetons presque instantanément et moyennant des frais très bas (similaires aux transactions boursières). Pour les propriétaires, la tokenisation permet de lever des capitaux sans intermédiaires financiers pour souscrire le projet.
L’immobilier a toujours produit des rendements attrayants, mais il présente des barrières à l’entrée élevée, car les actifs concernés sont si chers. Les investisseurs en actifs immobiliers symbolisés tirent le meilleur parti des deux mondes: les rendements élevés des investissements immobiliers (même avec un très petit investissement) et la liquidité du marché boursier.
Il est également important de noter que, comme les jetons immobiliers sont adossés à des actifs réels, ils comportent beaucoup moins de risques que les crypto-monnaie ou les ICO, qui sont des actifs hautement volatils et spéculatifs. De plus, des mesures de stabilisation peuvent être mises en place pour garantir que la valeur du jeton de sécurité ne s’écarte pas trop en dessous de la valeur liquidative sous-jacente (VNI) de la propriété.
L’AVENIR DE LA TOKENISATION DE L’IMMOBILIER COMMERCIAL
Le marché immobilier mondial est évalué à 228 milliards de dollars américains. Avant la tokenisation de l’immobilier, seuls les investisseurs accrédités et institutionnels avaient accès aux projets les plus passionnants. Mais maintenant, les propriétaires d’actifs et les développeurs peuvent commercialiser leurs projets auprès des investisseurs particuliers ainsi que des institutions.
La tokenisation apporte également la liquidité et la transparence indispensables à une industrie traditionnellement opaque. La possibilité de négocier des actions d’actifs réels, en temps réel (de la même manière que les entreprises publiques sont négociées sur les marchés boursiers) devrait attirer davantage l’attention des investisseurs et libérer le potentiel de développements immobiliers plus ambitieux et uniques.
Bien sûr, les investisseurs peuvent déjà acheter et vendre des fiducies de placement immobilier (FPI), mais celles-ci ont souvent des investissements minimums élevés et représentent un large portefeuille de sociétés plutôt qu’une propriété unique ou un nouveau développement.
La tokenisation de l’immobilier donne aux investisseurs et aux propriétaires la liberté de lever / investir des capitaux comme ils le souhaitent. La tokenisation aura également un impact sur d’autres classes d’actifs illiquide, comme le capital-investissement et le capital-risque.
